Как разменять квартиру?
Как разменять квартиру максимально выгодно
Размен квартиры, бывший некогда в Советском Союзе едва ли не основным средством улучшения жилищных условий граждан, сегодня также имеет место, но при этом он слегка изменился технически. Если когда-то прямой обмен между владельцами позволял провести эту операцию относительно быстро и безболезненно, то сегодня, при наличии посредников на рынке недвижимости, этот процесс слегка усложняется.
Прямой обмен: динозавр, который остался в прошлом
Ситуаций, при которых на рынке недвижимости могут найтись два владельца квартир, желающих одновременно поменять свои жилищные условия, и которым подходят квартиры друг друга, сегодня практически не случаются. Сделка, при которой обе стороны не видят денег и только лишь обмениваются правами собственности, хоть и красива в своей простоте, но малореальна в современных условиях.
Действительно, за равные деньги обычно существуют равные квартиры, и если какая-либо из них имеет определённые преимущества, то и недостатки у неё должны существовать. И эти недостатки и служат причиной того, что одна из сторон может не согласиться на обмен.
Более распространённой операцией на рынке недвижимости является так называемая альтернативная сделка. Смысл её достаточно прост, хотя реализация сопряжена с большим количеством сложностей.
Альтернативная сделка: увеличиваем число участников
Предположим, имеется жилец, желающий поменять свою квартиру на какую-либо аналогичную, сменив частично обстановку – переехать, например, из двухкомнатной в пригороде в однокомнатную в центре, или из двухкомнатной в центре в особняк за городом. При альтернативной сделке ему нужно найти покупателя на его квартиру, затем – продавца подходящего ему объекта, а затем свести операции продажи и покупки во времени. По сути, это просто набор сделок купли-продажи, имеющий для разменщика тот же результат, что и прямой обмен.
Главной особенностью альтернативных сделок является их относительная сложность: необходимость согласования и удовлетворения интересов большого числа участников в одно время зачастую становится трудноразрешимой задачей. Поэтому даже риэлторы подобные операции считают достаточно тяжёлыми и берутся за них только при наличии большого опыта.
Разумеется, число участников альтернативной сделки может быть значительно большим. Важно во всей цепочке то, что с одной стороны в неё должны войти деньги от первого покупателя, а с другой стороны эти же деньги должны прийти к конечному продавцу. По мере продвижения по цепочке часть денег может оседать на каких-либо звеньях, сумма может увеличиваться, и риэлтор должен отлично ориентироваться в этих финансовых потоках, равно как и в запросах клиентов.
Ещё сложнее ситуация, когда разменивается одна коммунальная квартира на несколько отдельных. Тут уже в цепочку ввязывается такое большое число разных характеров, что просто решить межличностные проблемы бывает невозможно. Например, самая большая в Санкт-Петербурге коммунальная квартира с более чем 70 жильцами до сих пор не расселена именно по этой причине.
Возможна альтернативная сделка и между различными регионами страны. В этом случае необходимо прибегнуть к услугам очень крупного агентства недвижимости, располагающего несколькими филиалами в тех городах, где планируется продажа и покупка объектов недвижимости.
Как разменять квартиру: вопросы стоимости
Как правило, за проведение альтернативной сделки агентства недвижимости берут повышенную плату. Это разумно – ведь сложность сделки довольно высока. В большинстве случаев она колеблется в пределах 1,5-2% от стоимости объектов и варьирует в зависимости от сложности.
Каждый из участников цепочки сделки размена может повлиять на величину комиссии агентства, если самостоятельно найдёт ещё одного из участников. В самом простом случае желающий разменять квартиру может найти то жильё, которое захочет купить, и в агентство обратиться только для поиска покупателя на своё.
Альтернатива альтернативной сделке
Есть ещё один очень распространённый вариант размена. Заключается он в сдаче существующей квартиры под залог в банк и покупке на заложенные деньги нужного жилья. Как правило, чаще всего такой вариант практикуется при желании жильцов переехать в новостройку, когда залоговые деньги расходуются на выплату по ипотеке.
Этот вариант имеет несколько недостатков. Первый заключается в том, что банк, скорее всего, оценит квартиру ниже, чем её можно продать реальному покупателю. В этом – его прибыль.
Второй недостаток: зачастую залоговый период истекает до сдачи дома в эксплуатацию, и разменщики вынуждены определённое время снимать квартиру и прописываться в новом месте.
В любом случае, каждый, кто задумывается, как разменять квартиру, в большинстве случаев сталкивается с двойной проблемой – продажи и покупки одновременно. Задача может немного упроститься при наличии большого количества подходящих вариантов, но всё же размен квартиры сегодня – достаточно запутанный и трудоёмкий процесс, который лучше переложить на плечи профессиональных риэлторов.
